Orice tranzacție juridică cu drepturi de proprietate imobiliară necesită un studiu preliminar atent și pregătire, deoarece există multe nuanțe în ele. Astăzi vă vom spune cum este formalizată o tranzacție de vânzare și cumpărare a terenului, caz în care este obligatorie. Și, de asemenea, vă vom spune despre caracteristicile care trebuie luate în considerare de deținătorii drepturilor de autor.
Efectuarea unei tranzacții
În primul rând, observăm că achiziția unei alocări poate avea loc în două moduri, în funcție de cine este proprietarul: statul (reprezentat de autoritățile municipale) sau o persoană fizică. În ambele cazuri, nu trebuie să vă bazați pe o procedură rapidă, deoarece achiziția în sine este precedată de o perioadă destul de lungă de colectare a documentelor. În primul caz, numai cumpărătorul este implicat în acest lucru, în al doilea – ambele părți interesate.
Să ne întoarcem la cadrul legislativ. Această tranzacție, a cărei bază este transferul drepturilor de proprietate asupra dreptului de proprietate, este reglementată de Codul civil, și anume art. 30 din Codul civil al Federației Ruse. Acest articol oferă reguli, a căror respectare ajută la protejarea intereselor vânzătorului și ale cumpărătorului. Acestea vizează modul de a compune vânzarea și cumpărarea unui teren într-un mod legal. Și deja procesul de transfer al dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile este competența Codului funciar, și anume articolele 37, 15, 25 și 26.
Pe lângă principalele reglementări care reglementează procesul de încheiere a unei tranzacții, există și un document care definește caracteristicile înregistrării proprietății, aceasta este Legea federală nr. 122. Acesta definește tipurile de contracte care necesită legalizarea achiziției și vânzării. Serviciile notariale vor fi necesare în trei cazuri:
-
Proprietar de teren – persoană juridică.
-
Subiectul achiziției – una sau mai multe acțiuni ale parcelei.
-
Un participant la un acord de proprietate este un copil minor sau o persoană recunoscută ca fiind incompetentă din punct de vedere legal din motive de sănătate, alți indicatori.
Astfel, implementarea întregii proceduri de modificare a drepturilor de proprietate este guvernată de trei factori principali. În conformitate cu acestea, trebuie întocmit un acord și întocmite toate lucrările. Vă vom spune mai multe despre caracteristicile și etapele de mai jos..
Lucrări efectuate anterior cu solul
Conform Legii federale nr. 221, adoptată în 2007, înainte de a vinde orice teren, indiferent de scopul acestuia, este necesară efectuarea unei proceduri de supraveghere a terenurilor. Această nevoie se datorează faptului că fiecare site trebuie să fie înregistrat la Rosreestr, doar un astfel de obiect poate deveni subiectul unei tranzacții de încredere juridică.
În plus, supravegherea terenului vă permite să vă asigurați că dimensiunile exacte ale proprietății, că suprafața reală corespund suprafeței declarate. Baza procedurii constă în documentele care confirmă dreptul de proprietate. Dacă există vreo clădire pe teritoriu, trebuie să atașați pașaportul ITO la pachetul de hârtii.
O altă lucrare pe care vânzătorul va trebui să o facă este colectarea certificatelor care confirmă absența datoriilor și a sarcinilor. În aceste scopuri, ar trebui să vizitați birourile utilităților care vă deservesc, precum și biroul fiscal. Aici, la cerere, vor emite hârtii care indică faptul că nu există chitanțe neplătite, precum și datorii privind impozitul pe proprietate.
În unele cazuri, este posibil să aveți nevoie de informații despre starea clădirilor (casă, baie, garaj, magazie) situate pe teritoriu, precum și despre orice restricții de funcționare care au fost impuse pe site.
Vânzătorul ar trebui să se familiarizeze cu aceste cerințe în prealabil, pe cât posibil în prealabil, pentru a colecta lista minimă de documentație.
Înregistrarea și redactarea contractului de cumpărare și vânzare a terenurilor
Acest acord legal poate fi întocmit în mod independent de către persoane fizice în conformitate cu un model specific, cu introducerea tuturor datelor fiabile despre părțile interesate. Dar avocații recomandă recurgerea la ajutorul specialiștilor pentru a nu intra într-o situație neplăcută. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul ar trebui să fie în căutarea. Asistența juridică ajută la evitarea greșelilor frecvente și, de asemenea, la eliminarea riscului de activități frauduloase. În majoritatea cazurilor, legalizarea acordului nu este obligatorie, cu excepția condițiilor enumerate mai sus. Dacă totuși decideți să faceți fără participarea unui avocat, trebuie mai întâi să vă familiarizați cu toate procedurile și regulile pentru executarea unei tranzacții în temeiul unui contract de vânzare și cumpărare a terenului și să verificați, de asemenea, autenticitatea documentelor. Vă recomandăm să acordați o atenție specială certificatului care confirmă drepturile de proprietate asupra terenurilor, precum și hârtiei privind destinația alocării, de exemplu, pentru construcții rezidențiale sau pentru nevoile agriculturii..
Ce ar trebui să fie în faptă
Într-o versiune scrisă de mână sau electronică, este imperativ să furnizați următoarele informații:
-
Locul și data unde și când a fost întocmit acordul.
-
Informații personale fiabile despre ambele părți la acord – nume, prenume și patronimic, detalii ale unui document de identitate, numere de telefon și adrese. Dacă o persoană de încredere este implicată în vânzare, trebuie să atașați o procură notarială..
-
Condiții: ce obiect este în cauză, caracteristicile sale, esența procedurii.
-
Indiferent dacă există sau nu sarcini sau alte obstacole în calea transferului drepturilor de proprietate. Acestea pot fi arestarea judiciară, gaj de proprietate bancară, prezența persoanelor înregistrate care sunt incapacitate sau rămân în locuri nu atât de îndepărtate. Dacă cumpărătorul la momentul tranzacției nu știe despre prezența sarcinilor, dar poate fi invalidat.
-
Costul obiectului acordului. Prețul este prescris atât în cifre, cât și în cuvinte. Iată metoda de calcul, de exemplu, numerar sau transfer bancar.
-
Motive care pot duce la încetare.
În plus, sunt indicate elemente suplimentare dacă sunt discutate de părțile interesate. Principala condiție este ca acestea să fie legale și să nu încalce drepturile nimănui..
La ce să fii atent
Indiferent de locul în care încheiați un contract pentru vânzarea unui teren, a unei case sau a unui notar, ar trebui să acordați o atenție specială următoarelor puncte:
-
Regulamentul privind răscumpărarea terenului de către vânzător. O astfel de marcă nu va juca în mâinile cumpărătorului, merită insistat să nu fie.
-
Prezența greutăților. Asigurați-vă că verificați dacă proprietatea este confiscată sau poate este gajată de bancă.
-
Preț. Ar trebui să vă uitați la valoarea cadastrală, precum și la valoarea de piață, să le indicați titularului drepturilor de autor. Acest lucru vă va ajuta să negociați..
-
Restricții privind luarea oricărei acțiuni. De exemplu, s-a impus interzicerea unor tipuri de construcții, deoarece comunicațiile subterane trec pe acest teritoriu, care poate fi deteriorat.
-
Posibilitatea ipotetică a statului de a lua complotul. De exemplu, dacă se află în zona de excludere și aici este planificată construirea unei autostrăzi.
Acestea sunt cele mai frecvente dificultăți cu care se confruntă cumpărătorul. Din păcate, nu este atât de ușor să verificați puritatea juridică a lotului. Dar cumpărarea pe piața secundară are avantajele sale, în special, nu este necesar să întocmiți un pașaport cadastral după achiziție, să comandați o inspecție a supravegherii terenurilor etc. Pentru a nu face greșeli la întocmirea documentelor, vă recomandăm ca contactați avocații pentru ajutor.
Este la fel de important în etapa de pregătire să găsiți o companie de construcții dovedită. O mare bază de date cu specialiști este colectată pe site-ul https://conceptualhouseplans.com/.
Probă
Una dintre cele mai simple modalități de a întocmi un contract este utilizarea unui formular gata făcut. Poate fi găsit în domeniul public de pe Internet, atașăm un exemplu mai jos:
Va trebui să imprimați aceste foi numai în format A4 și să completați toate câmpurile goale. Acest lucru trebuie făcut în duplicat – primul rămâne la vânzător, al doilea confirmă noile drepturi asupra proprietății cumpărătorului.
Un alt punct este indicarea legăturilor către aplicații. Acestea pot fi documente suplimentare, de exemplu, un pașaport cadastral sau un act de supraveghere a terenurilor. Dacă le adăugați la pachetul general, asigurați-vă că indicați acest lucru în textul acordului.
Procedura de întocmire a unui contract de vânzare a terenurilor
Toate procedurile sunt strict reglementate, sunt aliniate în etape în conformitate cu regulile:
-
Participanții la tranzacție colectează toate documentele necesare. Este foarte important să se țină seama de faptul că unele certificate au o perioadă de prescripție și trebuie făcute cu puțin timp înainte de efectuarea transferului de drepturi. Acestea includ, de exemplu, un certificat care confirmă faptul că nu există sarcini, datorii, impozite neplătite pentru acest obiect..
-
Redactarea unui acord de pre-cumpărare. De fapt, aceasta este o promisiune scrisă din partea vânzătorului, dar această lucrare nu poate garanta concluzia ulterioară.
-
Inspecția terenurilor cu întocmirea unui act.
-
Verificarea tuturor documentelor.
-
Semnarea facturii de vânzare în sine, procesul de plată într-un fel sau altul.
-
Dacă este necesar sau dorit – o vizită la notar pentru certificare oficială.
-
Înregistrare la Rosreestr. Acest lucru se face deja de către noul titular al drepturilor de autor fără participarea celei de-a doua părți..
Din acest moment, toate aspectele legale sunt finalizate, puteți începe să construiți o casă. O companie de construcții va ajuta în acest sens. O selecție largă de contractori verificați poate fi găsită la conceptualhouseplans.com.
Reguli pentru vânzarea unui teren, care trebuie luate în considerare la întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare
Ce motive ar putea fi motivul schimbării proprietarului lotului:
-
act de cumpărare;
-
voi;
-
donare;
-
schimb cu alte bunuri;
-
ordin de privatizare;
-
în calitate de căpitan autorizat al unei noi persoane juridice.
Dar niciun teritoriu nu poate deveni în general proprietatea unui individ. În unele situații, acest lucru nu este posibil:
-
Protejat de stat, cum ar fi o rezervație naturală sau un parc, o zonă de protecție a apei;
-
Are valoare în ceea ce privește patrimoniul cultural sau istoric general;
-
Sub responsabilitatea militarilor.
De unde știi dacă poți achiziționa acest lot special? Pentru a face acest lucru, ar trebui să faceți o cerere către Rosreestr, furnizând numărul cadastral. Dacă nu au fost identificate restricții, se poate încheia un acord de cumpărare.
Lista documentelor necesare
Unele dintre garanții vor fi colectate de vânzător chiar înainte de încheierea tranzacției, cealaltă jumătate fiind deja de ambele părți interesate. Deci, pachetul final va include:
-
Pașaport cadastral. Conține informații detaliate despre toate obiectele care se află pe teritoriu, precum și dimensiunile exacte ale acestuia..
-
Contractul de vânzare și cumpărare a unui teren propriu-zis (de unde să îl obțineți și ce este scris în el, am descris mai sus) – în două exemplare.
-
Refuzul subiectului Federației Ruse de a cumpăra acest lot. Acest lucru este important deoarece are prioritate atunci când achiziționează în scopuri agricole..
-
Extras din Rosreestr care confirmă faptul că partea vânzătoare este titularul drepturilor de autor.
-
Pașapoartele persoanelor interesate.
-
Certificate care confirmă absența sarcinilor, datoriilor.
-
Declarația bancară a cumpărătorului va da încredere că are suficiente fonduri de achiziționat.
Acesta este un pachet standard, dar uneori există cerințe mai extinse. De exemplu, dacă există mai mulți proprietari (cea mai simplă opțiune este soțul / soția), atunci va fi necesar acordul scris al celui de-al doilea proprietar.
Anularea faptelor
Există mai multe motive legale pentru invalidarea acestuia:
-
Dacă acordul conține clauze care încalcă drepturile cuiva sau sunt ilegale.
-
În caz de încălcare a formei acordului – în ciuda faptului că este scris într-o formă destul de arbitrară, principalele secțiuni trebuie să fie precizate în acesta.
-
Dacă bănuiți că această tranzacție este fictivă, nesemnificativă, adică încheiată în alt scop, adesea ilegal.
-
Dacă drepturile copiilor minori sau ale persoanelor incapacitate au fost încălcate.
-
În caz de amenințări sau alte tipuri de constrângere pentru a încheia un acord.
Pentru a anula nota de vânzare, partea vătămată trebuie să depună la instanță o declarație de creanță. Ca urmare a procedurilor, proprietatea este returnată proprietarului inițial. Dar dacă s-a suspectat intenția rău intenționată, atunci instanța poate dispune confiscarea bunurilor imobile în favoarea statului..
Să dăm un exemplu
În acest caz, cetățeanul A și B (vânzător și respectiv cumpărător) sunt tovarăși. Prin urmare, nu au apelat la serviciile unui avocat sau a unui notar, ci au decis să facă totul conform celei mai simple opțiuni. Dar nu au ținut cont de faptul că pentru înregistrarea oficială a drepturilor la alocare ar fi necesar un act de supraveghere a terenurilor.
Participanții au semnat factura de vânzare, luând deja în considerare procesul finalizat. Cetățeanul A a primit integral banii, a reușit chiar să-i cheltuiască parțial, iar B a adus materiale de construcție, a încheiat un acord cu o companie de construcții și a început construcția. Dar când cumpărătorul a mers la Rosreestr cu o declarație pentru a înregistra oficial alocarea pe numele său, a fost refuzat din cauza faptului că nu a fost colectat întregul pachet de documente – nu a existat nici un act de supraveghere a terenurilor.
Datorită cunoașterii apropiate, părțile la acord au reușit să rezolve problema în mod pașnic: au efectuat lucrări pentru a determina marjarea, apoi au redactat factura de vânzare și au înregistrat-o la Rosreestr. Dar povestea este instructivă pentru cei care planifică o achiziție de la o terță parte – trebuie să monitorizați cu atenție selecția valorilor mobiliare.
Să rezumăm
În articol, am spus cum să formalizați în mod corespunzător o afacere folosind un contract de vânzare și cumpărare a terenului, unde să îl încheiați, ce ar trebui să conțină și ce capcane puteți întâlni. Vă recomandăm să solicitați ajutor de la avocați profesioniști – acest lucru va economisi timp și va oferi o garanție de puritate juridică
